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为什么不建议你买老破小?尤其是今年!
Original
陌上公子&老许
一房一万
2021-05-17
内容来自:@一房一万
公众号:fangdis
内容由 @一房一万 授权,未经允许不得转载
上海楼市20多年,对购房者来讲,最重要的一点就是:
先上车!
就这一点来讲,地段更好、总价更低的老破小无疑是最适合的,但对于很多购房者来讲,既是绝佳之选,也是无奈之举!
老破小实景图
因为置业上海,预算永远是捉襟见肘!
尤其是在300万以内,可以说总价每提高10万,都会有很多人出局。
所以老破小在之前的几年里可以说是一枝独秀,笔者身边就有不少小伙伴,置业老破小上车!
当然,一直以来,关于老破小的争论从来没有停止,但是随着楼市变迁,我们愕然发现:
上海正在抛弃老破小!
逐渐脱离大盘
老破小快涨不动了!
最近笔者的一个朋友慨叹。上海的老破小怎么一直涨不动?!要不要卖出市区的两个小一室置换到松江大学城去?
非他一人如此,很多朋友都有同感。
以彭浦新村为例,周边的静安府二手房已经挂牌到单价
12-13万
,大宁金茂府挂牌为
16-18万
的单价。而彭浦新村的挂牌价仅仅
6-7万
元一平。
数据来源于链家
而且这不是个例!
我们选取近五年来外环内老破小、次新房以及新房的成交数据来做对比。(其中
老破小
选取1978-1998年间竣工住宅房屋,次新房选取2008年以后竣工的商品住宅)
数据来源于:澜城数据
PS:新房受成交结构变化比较明显,老破小受学区影响,价格两极分化,次新房整体数据更能反映整体真实情况!
可以发现,2017年老破小的单价为49083元/㎡,到2021年,成交价也仅仅是53157元/㎡;
而次新房则从2017年的55705元/㎡上升至63823元/㎡;
新房最猛,从2017年的72870元/㎡飙升至98900元/㎡。
老破小能涨的原因自不必说,优秀地段依然是稀缺资源,低总价吸引了刚需群体!
但肉眼可见的是,次新房和新房价格节节攀升,而老破小则上涨的犹犹豫豫。
低总价很能打
但注定只是过渡
不得不说,低总价在上海总是无往不利,这一点在成交量上得到完全展现!从17年至今,老破小的成交套数
逐年增加!
数据来源于:澜城数据
而在这样巨大的成交量面前,老破小的价格依然是相对平稳,这其实就很能说明问题:
老破小的目标群体,购买力相当受限,当老破小价格上浮,大部分人只能选择缩小面积来控制总价,而这个总价总是有上限的!
所以,老破小房价的天花板就在那里!
数据来源于:澜城数据
而另一个更为尖锐的问题是
当年巨量的买盘变成卖盘的时候,他们是否还会选择同类产品?
答案是
否定
的,原因也很简单:
1、楼市向上,老破小注定只是过渡!
我们之前讲很多人置业老破小更多的考量是上车,而当这批人吃到上海楼市的红利,完成原始积累,就会选择变现!
简单来讲就是:卖掉手头的老破小,变成置业新房或者次新房的首付款,用一套200+万的老破小在加上一些积蓄,换一套500万的郊环甚至是外环旁地铁房!
而现在置业老破小是相当于买入“
ST股票
”,除了少数绑定优质学区之外,其他的都是惨烈接盘!
2、购房者居住升级,
老破小
注定脱节!
从不同产品的成交面积段就能看出端倪!
数据来源于:澜城数据
观察老破小、次新房、新房近五年的成交户型面积不难发现:
老破小的成交户均面积在55㎡左右,而次新房户型面积往往在100㎡上下,新房面积段则集中在135~150㎡。
可以说分层很明显了,老破小基本上以一室户为主(部分有两房),但这远远满足不了用户需求。
刚需客户真正想要的往往是三房起步,这也是为什么近几年上海主流新房户型开始走小三房的路子!
三房,意味着更充裕的置换时间和空间。
不仅仅是面积和房间的问题,户型的升级和功能也极为重要,且不论部分老破小有煤卫合用及墙体浇筑的问题。
新房、次新房示意图
单单是现在购房者注重的干湿分离、注重隐私、南北通透、通风、采光、保暖、车位、绿化等等要求,
老破小基本都无法满足
,即使加装了电梯!
3、老破小价格与规划脱节
这也是为什么不建议你买老破小最重要的原因!
还是以大宁为例,从17年至今,大宁的次新房可以说是远远跑赢大盘,而对于彭浦老破小来讲,提升最明显的可能只有租金!
当老破小房价与规划的脱节,也就失去了上车的意义!
另一个正在发生的事情也在悄然改变老破小的基本面:
规划图
那就是上海的多中心化,五大新城、九大副中心规划下,新的上车产品浮出水面,那就是
远郊中心新盘!
滚滚楼市东逝水
浪花淘尽老破小
楼市车轮向前,看懂
趋势
尤为重要!
老破小作为城市居住结构中的底层,会成为一个越来越大的蓄水池,最先抛弃的他们的就是从其中走出来的购房者!
他们与新一代的购房者一同,拥抱新房、次新房
,而这也将是未来很长时间的趋势!
这就是为什么不建议你买老破小,尤其是今年!
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